무주택·1주택·다주택자, 2026년 부동산 전략이 완전히 갈린다
2026년 부동산 시장은 어느 한쪽만 유리한 장이 아닙니다.
공급은 줄고 전세 가격은 오르며, 정부 정책 변수까지 겹치면서 무주택자·1주택자·다주택자 모두 다른 선택을 강요받는 시기로 접어들고 있습니다.
전문가들이 공통적으로 말하는 핵심은 단 하나입니다. 이제는 ‘관망’이라는 선택이 가장 위험해졌다는 점입니다.
무주택자 전략 관망은 더 이상 답이 아니다
무주택자에게 가장 큰 부담은 공급 절벽과 전세가 상승입니다.
수도권 입주 물량은 눈에 띄게 줄어들고 있으며, 전세 가격은 서울 기준 연간 4%대 상승이 예상되고 있습니다.
전세로 버티며 청약만 기다리는 전략은 현실적으로 성공 확률이 매우 낮아졌습니다.
서울 평균 청약 경쟁률은 이미 100대 1을 훌쩍 넘는 수준입니다.
인기 지역은 500대 1 이상도 흔합니다. 전문가들은 이제 자금 여력을 점검한 뒤, 기존 주택 시장에서 기회를 찾는 쪽으로 전략을 바꾸라고 조언합니다.
상대적으로 덜 오른 서울 대단지 구축 아파트, 저층이나 향이 불리한 급매물, 그리고 시세 대비 10~20% 낮게 접근 가능한 경매 물건이 현실적인 대안으로 거론됩니다.
핵심은 외곽이 아니라 중심지이며, 새 아파트가 아니라 가격 조정이 가능한 기존 주택입니다.
1주택자 갈아타기 타이밍은 더 정교하게
1주택자는 가장 애매한 위치에 놓여 있습니다.
양도세 비과세 요건은 맞췄지만, 취득세·중개수수료·대출 규제·중도상환 수수료까지 고려하면 섣불리 움직이기 어렵습니다.
실제로 최근 서울 아파트 매도자 중 보유 기간 2~5년 비중은 역대 최저 수준까지 떨어졌습니다.
하지만 공급이 부족한 구조는 여전히 유지되고 있습니다.
상급지로의 이동 수요는 사라진 것이 아니라 잠시 멈춰 있을 뿐입니다.
이 시기 1주택자가 해야 할 일은 매수보다 상급지 시세와 급매물 모니터링입니다.
갈아탈 대상이 명확할수록 기회는 빨리 옵니다.
여유 자금이 있다면 경매를 통한 상급지 진입도 고려해볼 만합니다.
경매는 토지거래허가구역 규제를 받지 않고, 갭 투자도 가능하다는 장점이 있습니다.
다주택자 핵심 변수는 정책이다
다주택자는 올해 가장 불확실한 집단입니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 있지만, 정부의 명확한 방향은 아직 나오지 않았습니다.
정책이 결정되기 전까지 매도도, 추가 매수도 쉽지 않은 상황입니다.
현재 구조에서 3주택자의 경우 최고 실효 세율이 80%를 넘을 수 있는 구조입니다.
이 때문에 일부 다주택자는 매도 대신 증여를 선택하고 있습니다.
실제로 서울 부동산 증여 건수는 최근 다시 빠르게 늘고 있습니다.
다만 가족 간 저가 매도에 대한 과세 기준이 강화된 만큼, 증여 역시 단순한 절세 수단으로 접근하기는 어려워졌습니다.
다주택자의 기본 전략은 불확실성이 해소될 때까지 똘똘한 한 채 중심으로 정리 여부를 검토하는 것입니다.
정리하며
부동산 초양극화 시대에는 모두에게 같은 전략이 통하지 않습니다.
무주택자는 더 이상 기다릴 시간이 없고, 1주택자는 목표 단지를 선별해야 하며, 다주택자는 정책 변화에 촉각을 곤두세워야 합니다.
중요한 것은 시장을 맞히는 것이 아니라, 본인의 위치에 맞는 선택을 미리 준비하는 것입니다.
2026년은 그 준비 여부에 따라 결과가 크게 갈리는 해가 될 가능성이 높습니다.