“증여는 바보나 하는 것” 강남 부자들만 아는 9억 절세 퇴로 ‘저가양도’ 실체
2026년 5월 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 단순 증여보다 세 부담을 9억 원 이상 낮출 수 있는 ‘증여성 저가양도’의 조건과 주의사항을 상세히 분석합니다.
목차
증여보다 양도가 유리한 이유와 세액 비교
실제 송파구 헬리오시티 사례를 바탕으로 시뮬레이션한 결과, 증여와 양도의 세 부담 차이는 극명하게 나타났습니다.
시세 30억 원인 아파트를 자녀에게 단순 증여할 경우, 증여세와 취득세를 합쳐 약 13억 2,260만 원의 세금을 내야 합니다.
반면, 자녀에게 23억 2,000만 원에 저가 양도하는 방식을 택하면 부모의 양도세와 자녀의 취득세를 합쳐 약 4억 1,870만 원 수준으로 줄어듭니다.
결과적으로 저가 양도를 선택함으로써 약 9억 원 이상의 세금을 절감할 수 있는 퇴로가 열리는 셈입니다.
이러한 차이는 양도세 기본세율이 증여세율보다 상대적으로 낮고, 취득세 산정 기준이 다르기 때문에 발생합니다.
저가 양도 시 반드시 지켜야 할 ‘3억·30%’ 법칙
자녀에게 무조건 싸게 판다고 해서 모두 인정되는 것은 아니며, 세법에서 정한 부당행위계산 부인 규정을 잘 살펴야 합니다.
현행 세법은 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘지 않아야 증여세를 피할 수 있다고 규정합니다.
만약 이 범위를 초과하여 너무 저렴하게 거래하면, 국세청은 그 차액만큼을 자녀가 증여받은 것으로 간주하여 증여세를 부과합니다.
또한 양도세 계산 시에는 실제 거래가가 아닌 시세(30억 원)를 기준으로 세금을 다시 계산하여 징수하게 됩니다.
절세 효과를 극대화하려면 전문가의 도움을 받아 국세청 홈페이지 등에서 제공하는 적정 거래가 가이드를 확인해야 합니다.
증여 방식별 세 부담 시뮬레이션 비교 (시세 30억 원 기준)
| 구분 | 단순 증여 | 저가 양도 (23.2억) | 시세 양도 (30억) | 비고 |
| 부모 납부세액 | 해당 없음 | 양도세 3.4억 | 양도세 3.4억 | 중과 전 기준 |
| 자녀 납부세액 | 증여세 9.5억 | 취득세 0.76억 | 취득세 0.99억 | 저가양도 시 증여세 별도 |
| 취득세 | 3.72억 | 반영됨 | 반영됨 | – |
| 총 세 부담 | 13.2억 | 4.18억 (+증여세) | 4.39억 | 약 9억 절감 |
| 장점 | 깔끔한 소유권 이전 | 최대 절세 효과 | 자금 출처 증빙 용이 | – |
5월 9일 양도세 중과 시행에 따른 변화
다주택자들에게 시간이 얼마 남지 않은 이유는 오는 5월 9일부터 조정대상지역 내 양도세 중과가 부활하기 때문입니다.
중과가 시행되면 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트가 가산되어, 세 부담이 2배 이상 폭증할 수 있습니다.
예를 들어 중과 전 3.4억 원이었던 양도세가 중과 후에는 6.6억 원 이상으로 늘어나 절세 효과가 반감됩니다.
따라서 제3자에게 매도하지 못한 다주택자들이 마감 직전에 특수관계인 간 저가 양도를 대거 시도할 것으로 예측됩니다.
정부 역시 이러한 흐름을 파악하고 국토교통부를 중심으로 이상 거래 조사를 강화하고 있습니다.
국세청의 정밀 조사와 자금 출처 증빙의 중요성
저가 양도는 세무 당국이 가장 꼼꼼하게 들여다보는 거래 형태 중 하나이므로 자금 흐름 증빙이 완벽해야 합니다.
단순히 서류상으로만 매매 계약을 체결하고 실제로 돈이 오가지 않거나, 부모가 준 돈으로 다시 집을 사는 행위는 엄격히 금지됩니다.
자녀가 해당 주택을 구입할 만한 소득 증빙이 가능한지, 실제 계좌 이체 내역이 존재하는지가 조사의 핵심입니다.
허위 대금 수수나 다운계약이 적발될 경우 절세한 금액보다 훨씬 큰 가산세와 과태료를 물게 될 수 있습니다.
특히 양도인이 양수인에게 매매대금을 다시 돌려주는 등의 편법은 반드시 적발된다는 점을 명심해야 합니다.
특수관계인 간 저가 거래 시 체크리스트
| 체크 항목 | 세부 내용 | 주의 사항 |
| 자금 출처 | 자녀의 소득 및 자산 증빙 | 증여세 역추적 방지 |
| 시세 확인 | 감정평가 및 실거래가 비교 | 3억/30% 룰 준수 |
| 실제 입금 내역 | 금융 거래 내역 보존 | 현금 거래 지양 |
| 중과 유예 기간 | 2026. 05. 09 이전 잔금 | 기간 경과 시 중과 적용 |
| 부당행위 계산 | 시세 대비 5% 차이 확인 | 양도세 재산정 대비 |
다주택자의 마지막 퇴로, 전문가 상담 필수
저가 양도는 양도세 절감 효과보다는 증여세 절감 효과가 훨씬 크기 때문에 부유층 사이에서 선호되는 방식입니다.
하지만 세법 규정이 매우 까다롭고 시세 판정 기준이 주관적일 수 있어 개인적으로 진행하기에는 리스크가 큽니다.
감정평가를 통해 객관적인 시세를 확정 짓고, 자녀의 자금 조달 계획서를 철저히 작성하는 사전 준비가 필수적입니다.
5월 일몰 시점이 다가올수록 관련 문의가 폭주할 것으로 예상되므로 미리 세무 전문가와 상담하여 본인에게 맞는 최적의 시나리오를 짜야 합니다.
결국 다주택자의 퇴로는 ‘정확한 시세 파악’과 ‘투명한 자금 증빙’이라는 두 축을 얼마나 잘 지키느냐에 달려 있습니다.
정리하며
2026년 5월 양도세 중과를 앞두고 다주택자에게 ‘저가 양도’는 세 부담을 9억 원 가까이 줄일 수 있는 강력한 절세 카드입니다.
하지만 이 카드는 국세청의 정밀 조사를 동반하므로, 법적 테두리 안에서 3억 원 또는 30% 이내의 가격 차이를 유지하는 치밀함이 필요합니다.
자녀의 자금 출처 증빙이 가능하고 중과 시행일 이전에 잔금을 치를 수 있는 상황이라면, 단순 증여보다 양도를 선택하는 것이 가계 자산을 지키는 지혜로운 방법이 될 것입니다.
시간이 촉박한 만큼 지금 즉시 본인 소유 주택의 감정가를 확인하고 구체적인 실행 계획을 수립하시길 권장합니다.
결론적으로 저가 양도는 법이 허용한 범위 내에서 가장 효율적인 자산 이전 수단이 될 수 있으나, 철저한 준비 없이는 오히려 독이 될 수 있다는 점을 잊지 마십시오.
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