수익률 박살난 강남 재건축? 압구정 81억 아파트가 70억에 나온 이유
부동산 시장의 불패 신화로 불리던 강남 압구정 재건축 단지마저 양도소득세 중과 유예 종료와 보유세 부담에 호가를 대폭 낮추고 있습니다.
목차
압구정 현대 11억 하락과 서울 재건축 시장의 급격한 냉각
서울 부동산의 상징인 강남구 압구정동에서 충격적인 가격 하락세가 관측되고 있습니다.
재건축 기대감에 부풀어 지난해 7월 81억 원까지 치솟았던 압구정 현대 6·7차 전용면적 144㎡의 호가가 최근 70억 원대로 내려앉았습니다.
불과 몇 달 만에 11억 원이 증발한 셈인데, 이는 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 결정적인 도화선이 되었습니다.
세금 폭탄을 피하려는 집주인들이 앞다투어 매물을 던지며 시장에는 급매물이 쌓이고 있지만, 매수 대기자들은 추가 하락을 기대하며 관망세를 유지하고 있습니다.
이러한 현상은 압구정뿐만 아니라 송파, 서초 등 서울 주요 정비사업 단지 전반으로 확산되는 추세입니다.
| 단지명 | 전용면적 | 직전 최고가 (호가) | 현재 호가 | 하락폭 |
| 압구정 현대 6·7차 | 144㎡ | 81억 원 | 70억 원 | 11억 원 |
| 잠원 동아 | 84㎡ | 40억 원 | 32억 원 | 8억 원 |
| 여의도 시범 | 118㎡ | 38.5억 원 | 35억 원 | 3.5억 원 |
| 올림픽선수기자촌 | 83㎡ | 32억 원 | 28.9억 원 | 3.1억 원 |
| 목동 신시가지 | 84㎡(예상) | 강보합세 | 하락 전환 | 조정 중 |
세제 정책 변화가 불러온 다주택자 탈출 러시
부동산 시장이 이토록 빠르게 급변한 배경에는 정부의 강력한 세제 정상화 의지가 있습니다.
오는 5월 9일 이후 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라, 절세 기회를 놓치지 않으려는 매도 물량이 시장에 대거 유입되고 있습니다.
실제로 부동산 정보업체 아실(Asil)의 통계에 따르면 압구정동 매물은 한 달 새 9.4%, 여의도는 약 20% 가까이 급증했습니다.
보유세 인상에 대한 심리적 압박까지 더해지면서 “일단 팔고 보자”는 집주인들의 공포 섞인 매도가 이어지고 있는 상황입니다.
하지만 거래 절벽 현상이 심화되면서 실제 매매로 이어지는 경우는 극히 드물어 가격 하방 압력은 더욱 거세질 전망입니다.
정부의 기획재정부 세제 개편안이 시장의 예상보다 강력하게 작용하면서 강남 재건축의 ‘버티기’ 전략이 한계에 다다랐다는 분석이 지배적입니다.
서울 주요 재건축 단지 매물 증가 현황 분석
재건축 기대감으로 묶여있던 매물들이 시장에 나오기 시작하면서 공급 과잉 우려도 고개를 들고 있습니다.
여의도와 압구정 등 핵심 정비사업 구역의 매물 증가는 향후 서울 전체 집값 향방을 가늠하는 척도가 될 것입니다.
| 지역명 | 한 달 전 매물 수 | 현재 매물 수 | 증가율 |
| 압구정동 | 1,268건 | 1,388건 | 9.4% |
| 여의도동 | 391건 | 469건 | 19.9% |
| 잠원동 | 850건(예상) | 920건 | 8.2% |
| 대치동 | 1,100건(예상) | 1,180건 | 7.3% |
| 반포동 | 1,450건(예상) | 1,510건 | 4.1% |
과거에는 재건축 호재가 터지면 매물이 자취를 감췄으나, 지금은 금리 부담과 세금이라는 이중고가 집주인들을 압박하고 있습니다.
이러한 매물 적체 현상은 단기간에 해소되기 어려워 보이며, 이는 곧 가격 경쟁으로 이어질 가능성이 큽니다.
재건축 매수 시 반드시 확인해야 할 유의사항
급매물이 쏟아진다고 해서 섣부르게 매수에 나서는 것은 매우 위험할 수 있습니다.
서울 전역이 투기과열지구로 지정되어 있어 조합원 지위 양도 제한 규정을 엄격히 적용받기 때문입니다.
만약 ’10년 보유, 5년 거주, 1주택자’라는 예외 조항에 해당하지 않는 매물을 매수할 경우, 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
특히 실거래가보다 현저히 낮은 호가만 보고 계약했다가는 큰 낭패를 볼 수 있으니 반드시 등기부등본상 소유주 이력을 확인해야 합니다.
계약 전 해당 구청 정비과나 조합 사무실을 방문하여 매물의 지위 승계 가능 여부를 직접 서면으로 확인하는 절차를 거치세요.
재건축 아파트는 몸테크(노후 주택 실거주)를 감수해야 하는 만큼 내부 수리 상태보다는 지분 구조와 규제 적합성을 최우선으로 따져봐야 합니다.
매매는 하락, 전세는 실종? 기이한 시장 양극화
매매 가격이 하락하는 것과 대조적으로 재건축 단지의 전세 시장은 매물 잠김 현상으로 몸살을 앓고 있습니다.
정부가 실거주 의무를 강화하면서 집주인들이 세를 놓는 대신 직접 입주를 선택하고 있기 때문입니다.
저렴한 전세금을 찾아 노후 단지로 모여들던 서민들의 주거 사다리가 끊어질 위기에 처한 셈입니다.
강남구 대치동과 일원동 등지에서는 전세 물건이 한 달 만에 10% 가까이 줄어들며 전세가 상승을 부추기고 있습니다.
이주가 임박한 단지조차 전세 물량이 귀해지면서 전세 수요자들은 그야말로 패닉 상태에 빠져들고 있습니다.
| 지역 | 전세 물량 변동 | 시장 분위기 |
| 대치동 | -8.2% 감소 | 전세 품귀 현상 심화 |
| 일원동 | -11.5% 감소 | 매물 부족으로 가격 상승 |
| 압구정동 | -0.6% 감소 | 보합세 속 물량 부족 |
| 잠실주공5단지 | 전세가 6억 상회 | 이주 기대감에 수요 집중 |
| 여의도 시범 | 매물 극소수 | 실거주 집주인 증가 |
전세 수요자들은 한국부동산원의 전세 가격 지수를 수시로 확인하며 인근 신축 아파트와의 가격 격차를 분석할 필요가 있습니다.
정리하며
강남 재건축 시장의 상징인 압구정 현대의 가격 하락은 향후 부동산 시장의 거대한 변곡점을 시사합니다.
세제 압박에 버티지 못한 다주택자들의 급매물이 쏟아지며 매매가는 조정 국면에 진입했지만, 전세 시장은 규제 역효과로 인해 매물 부족 사태를 겪고 있습니다.
투자자 입장에서는 하락하는 호가에 현혹되기보다 조합원 승계 여부와 같은 법적 리스크를 먼저 점검하는 혜안이 필요합니다.
또한 전세 수요자들은 노후 단지의 매물 잠김 현상이 장기화될 수 있음을 고려하여 대체 주거지를 확보하는 전략이 필요할 것으로 보입니다.
결국 지금의 시장은 정책적 요인이 가격을 압도하는 시기이므로 성급한 판단보다는 관망을 통한 기회 포착이 중요한 때라고 판단됩니다.
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