세금 폭탄에도 서울 부자들은 왜 꿈쩍하지 않을까? 이미 끝난 선택의 결과
서울 다주택자 수가 5년간 급감했지만 양도세 중과 재개에도 매물 증가는 제한적일 전망입니다. 핵심 입지를 지키는 고자산가들의 전략을 데이터로 분석합니다.
목차
서울 다주택자 감소, 숫자가 말해주는 현실
최근 5년간 서울 주택 시장에서 가장 눈에 띄는 변화는 다주택자 수의 구조적 감소입니다.
국가데이터처 주택소유 통계에 따르면 서울 거주 2주택 이상 보유자는 2020년 약 38만6천 명에서 2024년 37만1천 명 수준으로 줄었습니다.
5년간 약 1만4천 명 감소한 셈이며, 이는 전국에서 유일하게 감소세를 보인 지역입니다.
같은 기간 전국 다주택자는 오히려 증가했습니다.
이 수치는 서울 주택 시장이 이미 여러 차례 규제 충격을 흡수했다는 점을 보여줍니다.
단순한 세금 정책 변화만으로 매물 출회를 기대하기 어려운 구조라는 의미이기도 합니다.
서울·전국 다주택자 수 변화 비교
| 구분 | 2020년 | 2024년 | 증감률 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 386,019명 | 371,826명 | -3.7% |
| 전국 | 2,319,648명 | 2,377,047명 | +2.5% |
강남 3구의 선택, 이미 정리된 포트폴리오
강남·서초·송파로 대표되는 핵심 지역에서도 흐름은 유사합니다.
강남 3구 거주 다주택자는 같은 기간 약 3천 가구 이상 줄었습니다. 이는 단순 매각이 아니라 포트폴리오 재편의 결과로 해석됩니다.
세금 부담을 감내하기 어려운 보유자는 이미 시장을 떠났고, 남은 보유자는 현금 흐름과 세금 구조를 충분히 계산한 계층입니다.
다시 말해 지금 남아 있는 다주택자는 단기 정책 변화에 흔들리지 않는 성격을 띱니다.
이 구간에서 매물이 급증하지 않는 이유도 여기에 있습니다.
양도세 중과 구조, 왜 매물은 늘지 않는가
조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 적용되는 양도소득세 중과 제도는 기본세율에 추가 세율이 붙는 구조입니다.
2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되며 지방세까지 합치면 최고 82%를 넘길 수 있습니다.
문제는 이 제도가 매도를 유도하기보다는 매물 잠김을 강화한다는 점입니다.
세율이 높을수록 차익이 큰 주택은 팔 이유가 줄어들기 때문입니다.
실제로 정책 발표 직후에도 거래량이 급증하지 않았던 과거 사례가 이를 뒷받침합니다.
양도세 중과 적용 시 세부담 구조
| 구분 | 기본세율 | 중과세율 | 총 세부담 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 6~45% | 없음 | 최대 49.5% |
| 2주택 | 6~45% | +20%p | 최대 69.5% |
| 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 최대 82.5% |
‘똘똘한 한 채’ 전략은 여전히 유효
서울 다주택자들이 공통적으로 택한 전략은 비핵심 자산 정리 후 핵심 입지 유지입니다.
외곽 지역이나 선호도가 낮은 주택부터 처분하고, 시세 방어력이 높은 지역은 보유하는 방식입니다.
양도차익이 적은 주택부터 매각해야 세 부담을 줄일 수 있기 때문에 자연스럽게 이런 선택이 이뤄집니다.
결과적으로 시장에 나오는 매물은 수요가 약한 지역에 집중되고, 중심 지역 가격에는 큰 영향을 주지 못하는 구조가 형성됩니다.
서울 다주택자, 매도 대신 선택한 대안
서울에 남아 있는 다주택자들은 매도보다 보유 전략의 세분화를 선택하고 있습니다.
양도세 부담이 커질수록 즉각적인 매각보다는 증여, 임대 유지, 보유 기간 연장으로 대응하는 흐름이 뚜렷합니다.
특히 핵심 입지 주택은 향후 가치 상승 가능성을 고려해 유지하려는 경향이 강합니다.
이로 인해 세금 정책 변화가 곧바로 매물 증가로 이어지지 않는 구조가 형성되고 있습니다.
서울 다주택자의 주요 대응 전략 정리
| 대응 방식 | 선택 이유 | 시장 영향 |
|---|---|---|
| 증여 | 양도세 회피 | 거래량 감소 |
| 장기 보유 | 미래 가치 기대 | 매물 잠김 |
| 임대 유지 | 현금흐름 확보 | 공급 변화 제한 |
정책 효과가 제한적인 이유, 시장은 이미 학습했다
서울 주택 시장은 지난 수년간 수차례의 규제와 완화를 경험했습니다.
이 과정에서 보유자들은 세금·보유·처분 전략을 이미 학습했습니다.
정부 관계자 발언처럼 “팔 사람은 이미 팔았다”는 평가가 나오는 이유입니다.
남은 다주택자는 증여, 장기 보유, 임대 유지 등 다양한 시나리오를 준비해 둔 상태입니다.
이 때문에 양도세 중과 재개가 단기 공급 확대로 이어질 가능성은 높지 않습니다. 이 흐름은 과거 정책 사이클에서도 반복 확인된 패턴입니다.
“서울 아파트 거래량 변화 분석 글”과 연결해 읽으시면 이해가 더 쉬울 것입니다.
정리하며
이번 이슈의 핵심은 세금 그 자체가 아니라 이미 끝난 선택의 결과입니다.
서울 다주택자 수 감소는 최근 몇 달의 변화가 아니라 지난 5년간 누적된 구조적 흐름입니다.
양도세 중과 재개라는 이벤트는 심리적 압박은 줄 수 있지만, 실제 매물 출회를 대규모로 유도하기에는 힘이 부족합니다.
이미 자산 재편을 마친 보유자들은 핵심 입지를 중심으로 버티기에 들어간 상태이며, 시장 역시 이를 충분히 반영하고 있습니다.
앞으로 주목해야 할 부분은 세율 변화보다 금리, 대출 환경, 실수요 회복 속도입니다. 단기 자극보다 중장기 구조를 읽는 시점입니다.
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