10·15 대책 속 최고가 거래 이어져
서울 마포구 성산동 성산시영 아파트는 전용 50㎡ 매매가 지난해 10월 14억 원을 기록하며 최고가를 경신했습니다.
9월까지만 해도 13억 9000만 원에도 거래가 이뤄지는 등 가격 하락 없이 최고가 수준을 유지하고 있습니다.
인근 공인중개사 관계자는 “지어진 지 40년 된 아파트지만 재건축 기대감과 3000가구가 넘는 대단지라는 점에서 호가가 쉽게 떨어지지 않는다”고 설명했습니다.
최고가 거래 비중, 10월 이후 급등
지난해 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책에도 서울 아파트 최고가 거래 비중은 꾸준히 증가했습니다.
특히 12억~15억 원대 아파트에서 최고가 거래 비중이 크게 늘어났는데, 이는 대출 규제에 따라 최대한 대출을 받을 수 있는 아파트로 수요가 몰린 결과로 해석됩니다.
부동산 플랫폼 직방 자료에 따르면 4분기(10~12월) 12억~15억 원 이하 아파트 최고가 거래 비중은 5.2%로, 1분기(1~3월) 1.7%에 비해 3배 수준으로 증가했습니다.
반면, 30억 원 초과 아파트의 최고가 거래 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 줄어드는 등 고가 아파트보다는 중고가 아파트 중심으로 최고가 거래가 늘어난 모습입니다.
대출 규제와 실수요자 움직임
10·15 대책은 아파트 가격대별 주택담보대출 상한을 제한했습니다.
15억 원 초과 아파트는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 상한을 줄여 실수요자의 현금 부담을 높였습니다.
이에 따라 서울 내 실수요자들은 중고가 아파트에서 최대한 대출을 활용해 거래하는 흐름이 나타났습니다.
경기 지역에서도 상황은 유사합니다.
최고가 비중이 1분기에는 6억 원 이하 아파트에서 높았지만, 4분기에는 9억~12억 원대 아파트로 이동했습니다.
이는 신축이나 역세권 등 입지 좋은 단지에서 자금 여력에 맞춰 집을 구매하는 패턴이 반영된 결과입니다.
입지와 대단지 효과
성산시영 아파트는 3000가구 이상 대단지이며, 재건축 기대감이 높아 매매 수요가 꾸준합니다.
과거 40년 된 단지임에도 불구하고 신축과 비교해도 희소성이 큰 단지로 평가됩니다.
특히 50㎡ 기준으로 14억 원을 기록하며 시세 차익 기대도 존재해 투자자와 실수요자 모두 주목하고 있는 상황입니다.
전망과 시장 흐름
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “현 대출 규제 아래에서는 자금 조달 능력에 맞춰 주택을 선택하는 흐름이 지속될 것”이라며, “서울과 경기 모두 중고가 아파트 중심으로 최고가 거래 비중이 유지될 가능성이 높다”고 분석했습니다.
실제로 10·15 대책 이후에도 서울 중고가 단지와 경기 인기 단지에서 최고가 거래가 증가하며 수요가 몰리고 있습니다.
정리하며
이번 성산시영 사례는 단순히 아파트 가격 상승을 보여주는 것이 아니라, 대출 규제와 재건축 기대감이 결합된 서울 중고가 단지의 수요 패턴을 확인할 수 있는 좋은 사례입니다.
비록 오래된 아파트라도 대단지, 입지, 향후 개발 가능성이라는 요소가 결합되면 시장에서 높은 가치를 인정받는다는 점이 뚜렷하게 드러납니다.
개인적으로는 10·15 대책이 단기적으로 일부 투자심리를 억제했지만, 실수요 중심의 중고가 단지 최고가 거래는 여전히 활발하게 이어질 것으로 보입니다.
향후 서울과 경기 지역 부동산 시장에서 대출 한도와 입지, 단지 규모를 종합적으로 고려한 거래 패턴이 계속될 것이라고 판단됩니다.