2026 공동주택 공시가격 발표, 강남·성동 웃고 지방은 울었다? 양극화 심화
자치구별로 최대 14배에 달하는 상승률 격차가 벌어지며 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 공시가격에도 그대로 투영되었습니다.
서울 자치구별 공시가격 상승률 격차, 왜 이렇게 벌어졌나?
국토교통부가 공개한 2026년 공동주택 공시가격(안)에 따르면 서울 전체 평균 상승률은 지난해 7.86%에서 올해 18.67%로 두 배 이상 가팔라졌습니다.
가장 눈에 띄는 곳은 성동구로, 무려 29.04%라는 압도적인 상승률을 기록하며 서울 내 1위를 차지했습니다.
반면 도봉구는 2.07% 상승에 그쳐 성동구와 비교했을 때 약 14배라는 기록적인 편차를 보였습니다.
이러한 현상은 지난해 주택 시장을 주도했던 매수세가 강남 3구와 마포·용산·성동구(마용성) 등 특정 인기 지역에만 집중되었기 때문으로 분석됩니다.
실제로 서울의 중위가격은 4억 100만 원으로 지난해보다 올랐지만, 부동산 호황기였던 2022년의 고점(4억 4,300만 원)을 회복하지 못한 지역이 태반인 것으로 나타났습니다.
결국 상위권 지역이 서울 전체 평균치를 견인했을 뿐, 서울 외곽 및 중저가 주택 밀집 지역의 회복세는 상대적으로 더뎠다는 점이 지표로 증명된 셈입니다.
고가 주택일수록 상승폭 가팔라, 가격대별 변동률 분석
올해 공시가격 산정에서 나타난 뚜렷한 특징 중 하나는 주택 가격이 높을수록 상승률도 정비례해서 높았다는 점입니다.
9억 원 이하의 중저가 주택은 수적으로는 전체의 대다수를 차지하지만 변동 폭은 미미했습니다.
반면 15억 원을 상회하는 고가 주택 시장은 공시가격 현실화와 시세 반영이 동시에 이뤄지며 가파른 우상향 곡선을 그렸습니다.
| 주택 가격대별 구분 | 변동률(%) | 비고 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 사실상 보합세 |
| 9억 ~ 12억 원 | 20.9% | 평균 이상 상승 |
| 15억 ~ 30억 원 | 26.63% | 급격한 상승구간 |
| 30억 원 초과 | 28.59% | 최고 상승률 기록 |
| 전국 평균 | 5.9% | 서울 대비 현저히 낮음 |
통계에 따르면 공시가격 9억 원 이하 공동주택은 전국적으로 95.1%에 달하며, 서울 내에서도 78.1%를 차지합니다.
수치상으로는 중저가 주택이 시장의 몸통이지만, 올해 공시지가 상승 에너지는 상위 고가 주택에 집중되었음을 알 수 있습니다.
보유세 폭탄 현실화? 강남권 1주택자 세부담 시뮬레이션
⚠️ 2026 보유세 주요 변동 포인트
- 종부세 대상(12억 초과) 주택이 전국적으로 약 53% 급증했습니다.
- 서초구 일부 단지는 공시지가가 33% 상승하며 세부담이 가중되었습니다.
- 반면 도봉구 등 저가 주택 지역은 재산세 변동 폭이 미미합니다.
- 정확한 세금 확인을 위해 [위택스(Wetax)]를 활용하세요.
공시가격이 급등함에 따라 고가 주택 소유자들의 보유세 부담은 피할 수 없는 현실이 되었습니다.
서울 서초구 반포동의 한 아파트는 공시가격이 34억 원대에서 45억 원대로 폭등하며, 재산세와 종부세를 합쳐 작년보다 총 1,000만 원이 넘는 추가 세금을 납부해야 할 처지에 놓였습니다.
종부세 부과 대상인 공시가격 12억 원 초과 주택 수도 지난해 31만 8,000호에서 올해 48만 7,000호로 크게 늘어났습니다.
서울과 지방의 디커플링, 하락하는 지역도 속출
전국적으로 보면 서울과 지방 부동산 시장의 온도 차는 극명하게 엇갈렸습니다.
서울이 유일하게 두 자릿수 상승률(18.67%)을 기록하며 독주한 반면, 지방은 마이너스 성장을 기록한 곳이 많았습니다.
제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%) 등 총 8개 시도의 공시가격이 오히려 하락했습니다.
서울을 제외한 나머지 지역의 평균 상승률은 3.37% 수준에 머물러 사실상 서울 편중 현상이 극에 달했음을 보여줍니다.
이는 투자자들이 불확실한 시장 상황 속에서 리스크가 적은 서울 핵심지로 몰리는 현상이 지속되고 있음을 의미합니다.
공시가격 열람 및 이의신청 방법, 이것만은 꼭 체크
이번에 발표된 공동주택 공시가격은 확정안이 아닌 의견 수렴을 위한 잠정안입니다.
본인의 주택 가격이 시세 대비 너무 높게 산정되었다고 판단된다면 4월 6일까지 공식 절차를 통해 이의를 제기할 수 있습니다.
열람은 [부동산 공시가격 알리미] 홈페이지 혹은 관할 시·군·구청 민원실에서 가능합니다.
공시가격은 단순히 세금뿐만 아니라 건강보험료 산정 등 60여 가지 행정 지표로 활용되므로 기한 내 확인이 필수적입니다.
최종 공시가격은 이의신청 심사를 거쳐 오는 6월 26일 최종 확정될 예정입니다.
정리하며
2026년 공시가격 발표 결과는 ‘성동구 29% 상승’과 ‘서울-지방 간 극심한 양극화’라는 두 가지 키워드로 요약될 수 있습니다.
정부의 공시가격 현실화 정책과 더불어 핵심 지역에 대한 수요 집중이 맞물리며 고가 주택 보유자들의 보유세 부담은 역대급으로 늘어날 전망입니다.
반면 지방과 서울 외곽 지역은 가격 회복세가 더뎌 자산 가치 상승 혜택에서 소외되는 양상을 보였습니다.
투자자든 실거주자든 이번 공시가격 변동 추이를 면밀히 살펴보고 내 자산에 미칠 세무적 영향을 미리 점검해야 할 시점입니다.
오는 4월 6일까지 진행되는 의견 청취 기간을 놓치지 마시고, 달라진 정책 환경에 맞는 영리한 자산 관리 전략을 세우시길 바랍니다.
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